Cómo inscribir el privilegio de los condómines: Guía para administradores y residentes

¿Qué es el privilegio de los condómines?

El privilegio de los condómines es un derecho real que asegura el pago de las cuotas de mantenimiento de un condominio. Según el artículo 18 de la Ley núm. 5038, cada propietario debe contribuir a los gastos comunes del inmueble. Este privilegio tiene prioridad sobre otros derechos de garantía y se inscribe en el Registro de Títulos.

Pasos para inscribir el privilegio

1. Verificación de la deuda

• El administrador debe verificar las cuotas impagas del residente moroso.

• Es esencial documentar todas las deudas acumuladas y notificarlas formalmente al deudor.

2. Acta de asamblea

• Convocar una asamblea de propietarios para discutir la situación del residente que no ha pagado.

• En la asamblea, debe aprobarse el monto exacto de la deuda y el procedimiento para inscribir el privilegio.

• Se debe levantar un acta de esta reunión, que servirá como documento base para la inscripción.

3. Preparación del expediente

• Reunir la documentación necesaria:

• Una copia o original del Acta de asamblea del consorcio de propietarios.

• Certificación de las cuotas vencidas.

• Identificación de la unidad del residente deudor.

• Asegurarse de que el acta cumpla con el quórum requerido y esté debidamente firmada.

Documentos complementarios según la Dirección Nacional De Registro De Títulos:

• Notificación por acto de alguacil al propietario de la unidad funcional, del Acta de Asamblea del Consorcio de Propietarios, que conozca las cuotas contributivas debidas.

• Copias de los documentos de identidad de las partes (del administrador; del representante; del solicitante y/o depositante cédula de identidad, legible y de ambos lados/registro nacional del contribuyente (RNC). Si se trata de extranjero depositar pasaporte e identificación nacional o del país de origen, como segundo documento oficial.

4. Esperar la respuesta del propietario a la notificación del alguacil.

• De no recibir el pago de parte del propietario deudor proceder al punto 5.

5. Inscripción en el registro de títulos

• Presentar el expediente en el Registro de Títulos correspondiente.

• El registro debe incluir el monto de la deuda, el acta de asamblea y los documentos complementarios como base.

6. Certificación del registro

• Una vez inscrito el privilegio, el Registro de Títulos expedirá una certificación.

• Esta certificación debe ser guardada como prueba del registro y podrá ser usada en procedimientos legales futuros.

7. Notificación al deudor

• El administrador debe notificar al residente moroso sobre la inscripción del privilegio.

• Esta notificación debe incluir una copia de la certificación del registro y el monto total adeudado.

• Se debe advertir al residente sobre las posibles acciones legales futuras si no regulariza su situación.

8. Acciones legales posteriores

• Si el residente no paga la deuda tras la inscripción del privilegio, el consorcio de propietarios puede proceder con acciones legales.

• Esto puede incluir el embargo de la propiedad, el cual debe ser gestionado a través de los tribunales ordinarios, conforme a la Ley 108-05.

9. Embargo y retorno a la jurisdicción inmobiliaria

• Tribunales Ordinarios: Los tribunales ordinarios son responsables de gestionar el proceso de embargo inmobiliario . Esto se debe a que el embargo busca la satisfacción de un crédito personal, afectando derechos de naturaleza personal y no únicamente inmobiliaria (Artículo 3, párrafo 1, ley 108-05).

• Proceso de Ejecución: El proceso de embargo inmobiliario es similar al de las hipotecas. Inicia con la presentación de la demanda en los tribunales ordinarios, quienes validan la deuda y ordenan la venta del inmueble si procede.

• Registro de Títulos: Una vez se dicta la sentencia de embargo, el proceso retorna a la jurisdicción inmobiliaria para inscribir la nueva situación jurídica del inmueble. El Registro de Títulos emite una certificación que documenta el cambio de propiedad.

La importancia de pagar a tiempo

Mantenerse al día con los pagos asegura el mantenimiento de las áreas comunes, mejora la calidad de vida en el condominio y evita complicaciones legales. Administradores y residentes deben trabajar juntos para mantener una comunicación clara y asegurar que todos comprendan sus responsabilidades y las consecuencias de no cumplirlas.

Conocer estos procesos es vital para cualquier residente. Estar informado no solo te permitirá tomar decisiones acertadas y proteger tu propiedad ante posibles problemas legales, sino que también contribuirá al bienestar de toda la comunidad. Mantente al tanto de tus obligaciones y asegura el bienestar de tu condominio.

Bibliografía:

Dirección Nacional de Registro de Títulos. (s.f.). Privilegio de los condóminos. Recuperado el 19 de junio de 2024, de https://ri.gob.do/wp-content/uploads/Tramites/DNRT/PRIVILEGIO_DE_LOS_CONDOMINOS.pdf Rosario Luna et al. (2022). La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario comentada por registradores de títulos.

Santo Domingo: Escuela Nacional de la Judicatura.

República Dominicana. (1958). Ley No. 5038 sobre condominios.

República Dominicana. (2005). Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario.