Leyes
Condominios: una ONG con reglas propias
Para entender el tratamiento jurídico de los condominios, es clave analizar cómo las leyes dominicanas clasifican y regulan a ciertas asociaciones. En este artículo se examinan los puntos clave que permiten comprenderlo con claridad.
En la práctica cotidiana de la administración inmobiliaria, es común que se confunda la naturaleza jurídica de los condominios. El hecho de que recauden cuotas, manejen fondos y contraten servicios lleva a muchas personas a pensar que funcionan como empresas o sociedades comerciales. Sin embargo, esa percepción no se corresponde con la realidad legal dominicana.
La noción legal de asociación sin fines de lucro
En la República Dominicana, las asociaciones sin fines de lucro —también conocidas como ONG— se caracterizan por no tener como objetivo la generación de beneficios económicos para ser distribuidos entre sus miembros. Su finalidad es distinta al lucro, y cualquier excedente que pueda producirse debe destinarse exclusivamente al cumplimiento de su objeto.
Este criterio general sirve como punto de partida, pero no todas las asociaciones sin fines de lucro responden a una misma lógica organizativa ni están sometidas a un régimen legal uniforme. Por esta razón, el ordenamiento jurídico dominicano reconoce diferentes tipos de asociaciones, atendiendo a su naturaleza y a la existencia de leyes especiales que las regulen.
Las clasificaciones de las ASFL según la Resolución 40-08
La Resolución núm. 40-08, emitida por el Centro Nacional de Fomento y Promoción de las Asociaciones sin Fines de Lucro, establece criterios de clasificación para este tipo de entidades. En dicha resolución se identifican diversas modalidades de asociaciones, entre ellas las asociaciones interasociativas.
Estas asociaciones se caracterizan por agrupar a personas que comparten un interés común y que se organizan para administrar, coordinar o gestionar ese interés colectivo, sin perseguir beneficios económicos individuales.
Es dentro de esta categoría donde, por su estructura y finalidad, se insertan los condominios.
El condominio como asociación interasociativa
El condominio surge de la coexistencia de múltiples propietarios sobre un mismo inmueble, con áreas y bienes de uso común que requieren administración permanente. Su razón de ser no es producir ganancias, sino garantizar:
La conservación del inmueble.
El mantenimiento de las áreas comunes.
La convivencia ordenada entre los propietarios.
La correcta gestión de los gastos comunes mediante cuotas de mantenimiento.
Las cuotas que recauda el condominio no constituyen un precio ni una contraprestación comercial, sino un mecanismo de financiación colectiva para cubrir gastos comunes. Bajo esta lógica, el condominio encaja plenamente en la figura de asociación sin fines de lucro de tipo interasociativo, conforme a los criterios de la Resolución 40-08.
Hasta este punto, puede afirmarse que el condominio es una ONG. Sin embargo, esta afirmación no implica automáticamente que le sea aplicable la Ley 122-05.
La exclusión expresa de la Ley 122-05
La Ley núm. 122-05 sobre Regulación y Fomento de las Asociaciones sin Fines de Lucro establece en su artículo 2 una regla fundamental:
Las asociaciones sin fines de lucro que estén reguladas por leyes especiales se regirán por dichas leyes específicas.
Esta disposición tiene un efecto jurídico claro: cuando una asociación cuenta con una normativa propia, queda excluida del ámbito de aplicación general de la Ley 122-05.
Los condominios cumplen exactamente con este supuesto, ya que el legislador dominicano les ha otorgado un régimen legal particular, distinto y autónomo.
Las leyes especiales que rigen a los condominios
-Ley 50-38 sobre Condominios
La Ley núm. 50-38 sobre Condominios constituye la norma principal que regula esta figura. En ella se establecen, entre otros aspectos:
La creación y constitución del régimen de condominio.
Los derechos y obligaciones de los propietarios.
La administración del condominio.
El uso y mantenimiento de las áreas comunes.
Esta ley define el funcionamiento interno del condominio y confirma su naturaleza no lucrativa, al no contemplar en ningún momento la distribución de beneficios entre los propietarios.
-Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
Por su parte, la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario regula los aspectos registrales del condominio, incluyendo:
El registro del inmueble.
La individualización de las unidades.
La publicidad y seguridad jurídica del régimen.
Ambas leyes conforman el marco normativo especial que, conforme al artículo 2 de la Ley 122-05, excluye a los condominios de su aplicación.
Responsabilidades fiscales de los condominios ante la DGII
El hecho de que un condominio sea una asociación sin fines de lucro no lo exime de cumplir con ciertas obligaciones fiscales. De manera general y resumida, los condominios deben:
Inscribirse en el Registro Nacional de Contribuyentes (RNC) ante la DGII.
Cumplir con sus deberes formales, cuando resulten aplicables.
Practicar retenciones de impuestos al contratar servicios gravados, conforme a la normativa tributaria vigente.
No obstante, es importante precisar que las cuotas de mantenimiento no constituyen ingresos gravados, ya que no responden a una actividad lucrativa ni generan beneficios distribuibles.
Finalmente este análisis nos permite comprender que los condominios son asociaciones sin fines de lucro por su finalidad, estructura y funcionamiento. Su clasificación como asociaciones interasociativas, conforme a la Resolución 40-08, explica su naturaleza jurídica, mientras que la existencia de leyes especiales —Ley 50-38 y Ley 108-05— justifica su exclusión de la Ley 122-05, tal como dispone expresamente su artículo 2.